現(xiàn)房銷售政策落地僅半個(gè)月，現(xiàn)房銷售廣州市場(chǎng)便傳來實(shí)質(zhì)性“響動(dòng)”。政策州兩再供

　　近日，落地樓盤樓市場(chǎng)有消息傳出，僅半竣備珠實(shí)地產(chǎn)旗下兩個(gè)樓盤——珠江·天河都薈與珠江金融城頤德公館，月廣已率先推出“竣備再供樓”方案。試水網(wǎng)傳信息稱，現(xiàn)房銷售天河都薈首開房源將執(zhí)行“房屋竣工備案後發(fā)放貸款”；頤德公館則推出“首付15%，政策州兩再供網(wǎng)簽後無需著急供樓，落地樓盤樓等竣備了才開始月供”的僅半竣備銷售政策。南方+記者向珠實(shí)地產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，月廣對(duì)方證實(shí)了這一消息。試水

　　老項(xiàng)目主動(dòng)“做新題”

　　珠實(shí)地產(chǎn)方麵表示，現(xiàn)房銷售公司旗下項(xiàng)目將積極執(zhí)行“828房地產(chǎn)新政”要求。政策州兩再供金融城頤德公館、落地樓盤樓天河都薈均將嚴(yán)格按照新政開展相關(guān)工作，即2026年8月28日之後取得預(yù)售證的樓棟都將實(shí)行竣備後開始供樓，並將根據(jù)後續(xù)政策更新、廣州市相關(guān)細(xì)則進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　此前的8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)於完善商品住房銷售製度的通知》（下稱《通知》），這標(biāo)誌著施行近30年的商品房預(yù)售製度迎來根本性轉(zhuǎn)折。

　　執(zhí)行層麵，根據(jù)三部門聯(lián)合印發(fā)的《通知》，商品住房銷售製度改革采取“老項(xiàng)目老辦法、新項(xiàng)目新辦法”的漸進(jìn)路徑。通知施行之日（8月28日）前，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，實(shí)行預(yù)售的，預(yù)售條件與資金監(jiān)管按原有政策執(zhí)行；新出讓土地及已出讓未取得工規(guī)證的項(xiàng)目，則優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售。

　　珠實(shí)地產(chǎn)旗下這兩個(gè)項(xiàng)目均屬於8月28日新政施行前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“老項(xiàng)目”，按此規(guī)定並無義務(wù)執(zhí)行“竣備後放貸”的新規(guī)。

　　不過，國家金融監(jiān)督管理總局、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》規(guī)定：借款人購買現(xiàn)房的，貸款人應(yīng)當(dāng)在銷售備案後發(fā)放貸款，貸款資金應(yīng)當(dāng)通過受托支付方式支付至該住房項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在主辦銀行開立的資金賬戶；借款人購買預(yù)售商品住房的，貸款人應(yīng)當(dāng)在竣工備案後發(fā)放貸款，貸款資金應(yīng)當(dāng)通過受托支付方式支付至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

　　這意味著，購房者還貸時(shí)間將後移至項(xiàng)目銷售備案或竣工備案後。按照這一規(guī)定，珠實(shí)地產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目也可以執(zhí)行新的按揭投放標(biāo)準(zhǔn)，即竣備以後才放按揭。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，兩個(gè)項(xiàng)目此刻推出這一安排有兩方麵原因：一方麵，有《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》規(guī)定作為依據(jù)；另一方麵，對(duì)於客戶來講，自然都傾向於選擇“先收樓、再供樓”的按揭新規(guī)，畢竟延後償還2年按揭，不用承擔(dān)“一邊月供、一邊租房”的超額壓力。而且，竣備以後放按揭，還可以實(shí)現(xiàn)所見所得（竣備即交房）。更重要的是，現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，開發(fā)商搶客戶競(jìng)爭激烈，這也是一個(gè)差異化的競(jìng)爭方式。

　　利好和風(fēng)險(xiǎn)同在

　　兩個(gè)新盤的這一安排傳出後，引發(fā)了置業(yè)者及網(wǎng)友的關(guān)注和熱議。

　　李華（化名）就在剛過去的周日於天河都薈下定了。“剛開盤銷售就跟我說去化了2/3，我還不信，去了現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)確實(shí)沒剩下什麼好樓層了。”李華說，“難怪這麼火，現(xiàn)在新的政策，隻要付首付，剩下的等交樓的時(shí)候再供。”

　　不過也有不少網(wǎng)友擔(dān)憂：“會(huì)不會(huì)開發(fā)商缺錢交不了樓，首付被卷走了。”也有網(wǎng)友替開發(fā)商擔(dān)憂：“要是兩年後房價(jià)下行，買家故意不通過貸款審批，產(chǎn)生一波‘退房潮’，開發(fā)商該怎麼辦？”

　　總之，這一政策對(duì)置業(yè)者來說無疑是一波利好，但從市場(chǎng)角度看，也確實(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。李宇嘉認(rèn)為，有三方麵需要注意的問題：首先是開發(fā)商競(jìng)爭加劇，可能會(huì)使得競(jìng)爭門檻蔓延到所有新審批預(yù)售項(xiàng)目，甚至也會(huì)出現(xiàn)新政前申請(qǐng)預(yù)售、現(xiàn)在還在售的項(xiàng)目，也執(zhí)行新的按揭規(guī)定。

　　其次，開發(fā)商按揭回籠周期從過去拿地後9至12個(gè)月的基礎(chǔ)上，延後了2年左右，而按揭才是回籠資金的大頭。一方麵，這會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本上升，另一方麵導(dǎo)致自有資金回報(bào)率下降。特別是，項(xiàng)目公司資金實(shí)力不足、必須要靠預(yù)售資金推進(jìn)建設(shè)的話，可能會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目資金鏈緊張，建設(shè)進(jìn)度放緩。

　　最後，如果2年後片區(qū)房價(jià)下跌，或者片區(qū)內(nèi)更有競(jìng)爭力的產(chǎn)品出現(xiàn)，或者交付標(biāo)準(zhǔn)和購房時(shí)存在差異，購房者是否會(huì)維權(quán)或退房，這還涉及首付是否可以退的情況。

　　針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，李宇嘉建議，住建部門要與金融監(jiān)管部門強(qiáng)化政策協(xié)同，統(tǒng)一政策標(biāo)準(zhǔn)。

　　珠實(shí)雙盤的率先試水，在當(dāng)下普遍觀望的市場(chǎng)氛圍中顯得格外醒目。8月末新政發(fā)布後，多數(shù)開發(fā)商處於“等細(xì)則”的靜默狀態(tài)。記者走訪廣州多個(gè)板塊發(fā)現(xiàn)，置業(yè)顧問普遍將現(xiàn)房銷售等政策納入接待話術(shù)，也有許多購房者諮詢，但一些現(xiàn)房尾貨項(xiàng)目周末仍然隻有少量客戶到訪。

　　從市場(chǎng)基本麵看，廣州一手房庫存中已有接近六成為現(xiàn)房。據(jù)普睿數(shù)智統(tǒng)計(jì)，截至2026年4月，廣州商品住宅可售庫存中現(xiàn)房占比達(dá)57%，增城、番禺現(xiàn)房庫存占比分別達(dá)74%和71%。

　　中信證券研報(bào)測(cè)算顯示，現(xiàn)房銷售模式下，項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）將從傳統(tǒng)預(yù)售模式下的15.8%降至3.6%，土地市場(chǎng)短期內(nèi)麵臨收縮壓力。多位受訪專家則表示，現(xiàn)房銷售並不會(huì)推高整體房價(jià)，供需仍是決定房價(jià)的主要因素，核心城市則有望率先企穩(wěn)回升。

　　珠實(shí)兩個(gè)項(xiàng)目最終能否順利走通從網(wǎng)簽到竣備再到放款的全流程，仍有待市場(chǎng)驗(yàn)證。但至少在新政落地後的半個(gè)多月裏，這家廣州本土國企用行動(dòng)給出了自己的答案。